🔑 Reviravolta no Minha Casa, Minha Vida: Usados Ganham Espaço e Construtoras se Preocupam! 😱
O programa **Minha Casa, Minha Vida (MCMV)** tem sido o principal impulsionador do mercado imobiliário no Brasil, fomentando a construção de moradias por todo o país. Mas, uma mudança recente tem causado discussões: o aumento da procura por imóveis usados financiados pelo programa.
A Ascensão dos Imóveis Usados no MCMV
Os números mostram que o MCMV é crucial para o setor. No primeiro trimestre deste ano, **quase metade** dos novos empreendimentos e vendas de imóveis novos foram incentivados pelo programa. Contudo, esse sucesso também traz um alerta.
As construtoras estão preocupadas com o aumento do financiamento de imóveis usados, defendendo que as regras priorizem a construção de novos imóveis para manter o setor aquecido. Dados do Ministério das Cidades, compilados por Ana Maria Castelo da FGV Ibre, revelam que **2024 teve o maior número de contratos para imóveis usados** na história do programa.
- Total de unidades contratadas em 2024: 583 mil
- Unidades novas: 427,9 mil
- Unidades usadas: 155,1 mil (27% do total)
Por que a Preocupação? 🤨
Desde fevereiro de 2023, é possível usar as taxas de juros atrativas do MCMV para comprar imóveis usados. No entanto, as construtoras argumentam que a priorização de imóveis novos:
- Impulsiona a atividade econômica
- Gera empregos
- Fortalece o FGTS
Ana Maria Castelo observa que o aumento na procura por usados gerou pressão no setor da construção, levando o governo a ajustar as condições de financiamento, especialmente na faixa 3 do programa.
Mudanças nas Regras para Imóveis Usados 📝
Em agosto de 2024, o governo federal publicou uma instrução normativa com **alterações nas condições de financiamento de imóveis usados com recursos do FGTS**:
- Redução do valor máximo de financiamento na faixa 3: de R$ 350 mil para R$ 270 mil
- Aumento do valor de entrada exigido dos compradores
As construtoras alegam que imóveis novos aquecem a economia, geram empregos e fomentam o FGTS, que está com recursos limitados. A CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) entende que imóveis usados são válidos em locais com pouca oferta de novos empreendimentos, mas defende que o MCMV deve priorizar a produção de novas moradias.
“A aquisição de imóveis usados não gera postos de trabalho diretos e não contribui para a sustentabilidade do fundo,” argumenta a CBIC.
Regras Atuais em Vigor 🚦
Para se qualificar ao financiamento, os compradores devem atender a critérios específicos. Uma norma de 2024 restringiu o acesso à compra de usados para parte da classe média, mas alterações recentes trouxeram um novo fôlego.
Novas Facilidades:
- Criação da faixa 4, permitindo a compra de usados para famílias com salários de até R$ 12 mil
- Facilitação do acesso para a faixa 3
A Caixa Econômica Federal segue o mesmo modelo de faixas de renda para imóveis novos e usados, mas com algumas diferenças:
- Casas e apartamentos com “habite-se” de até 180 dias são considerados novos
- Após esse prazo, o imóvel é considerado usado
Critérios para Acesso ao Financiamento:
- Não possuir outro imóvel no município
- Não ter sido beneficiado por programas habitacionais
- Comprovar renda dentro dos limites estabelecidos
- Ter capacidade de pagamento
Taxas de Juros Mais Baixas 💰
O MCMV oferece juros que variam de 4% a 8,16% ao ano nas três primeiras faixas, dependendo da região. A faixa 4 oferece juros de 10% para quem ganha até R$ 12 mil. Essas taxas são mais atraentes do que as do mercado tradicional, que giram em torno de 12%, influenciadas pela Selic, atualmente em 15% ao ano.
Mudanças em 2025 🗓️
As restrições de 2024 foram atenuadas em 2025. As novas regras reduziram o valor mínimo para a entrada do imóvel na faixa 3:
- Regiões Sul e Sudeste: de 50% para 35%
- Regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste: de 30% para 20%
Exemplos:
- Imóvel de R$ 270 mil (limite para usados):
- Regiões Sul e Sudeste:
- Antes: entrada de R$ 135 mil (50%)
- Agora: entrada de R$ 94,5 mil (35%)
- Regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste:
- Antes: entrada de R$ 81 mil (30%)
- Agora: entrada de R$ 54 mil (20%)
Alfredo Freitas, da ABMI, acredita que as mudanças darão um impulso ao mercado de usados, mesmo que não seja uma mudança tão expressiva.
Otimismo no Setor Imobiliário 👍
O mercado recebeu as novidades com otimismo. A CBIC espera que o setor se mantenha em alta em 2025, especialmente com a consolidação da faixa 4. Apesar da retração de 5,5% na oferta geral de imóveis no primeiro trimestre de 2025, o setor opera com estoque equilibrado.
Alfredo Freitas reconhece que as restrições de 2024 dificultaram o acesso aos usados para a classe média, mas está otimista com as novas mudanças, especialmente a criação da faixa 4.
“Os juros a 10% para imóveis de até R$ 500 mil criaram boas perspectivas para o mercado,” conclui.